Опасные сделки с квартирой. Риелтор рассказала, чем грозит наследство, дарение и заниженная цена

При покупке квартиры «на вторичке» существует множество подводных камней, но две схемы несут в себе максимальный риск: приобретение жилья, полученного по наследству или дарению, и согласие на занижение цены в договоре.

Чем опасны эти сценарии и как правильно защитить свои интересы, рассказала риелтор Наталья Кузьмичкина.

Ловушка № 1. Квартиры по наследству или дарению: как защититься от «внезапных» родственников?

Сделки с недвижимостью, которая досталась продавцу в подарок или по наследству, всегда имеют скрытый эмоциональный и юридический фон. Они напрямую связаны с личными или семейными отношениями, внутри которых нередко бушуют скрытые конфликты. Покупатель, как посторонний человек, о них даже не догадывается, пока не получит судебный иск от «обиженных» родственников продавца.

— Здесь действительно есть доля риска. При проверке такой недвижимости одной лишь выписки из Единого государственного регистра будет катастрофически недостаточно. Необходимо запрашивать у продавца документы о переходе права собственности и очень внимательно их изучать, — предупреждает специалист.

В чём главная опасность?

После того как вы отдадите деньги и оформите сделку, на горизонте могут внезапно появиться другие претенденты на эту площадь. Это могут быть неучтённые наследники (в том числе имеющие право на обязательную долю, например несовершеннолетние или нетрудоспособные иждивенцы) либо родственники дарителя, которые заявят, что его «обманули» или он «не отдавал себе отчёта в своих действиях». Они могут обратиться в суд даже спустя несколько лет после сделки.

Чек-лист безопасности для покупателя:

• Изучите историю перехода прав. Требуйте у продавца всю цепочку документов, на основании которых он стал собственником.
• Проверьте всех наследников. Если квартира наследственная, нужно со стопроцентной уверенностью убедиться, что все потенциальные наследники либо официально вступили в свои доли, либо оформили нотариальный отказ от наследства в пользу вашего продавца.
• Оцените дееспособность. При покупке квартиры, полученной по договору дарения, будет нелишним запросить официальные справки о дееспособности дарителя на момент составления этого договора. Это застрахует вас от ситуации, когда дарителя признают задним числом недееспособным, а сделку — недействительной.

Ловушка № 2. Заниженная стоимость в договоре: «экономия» для продавца, крах для покупателя

Довольно часто на рынке встречается ситуация, когда продавец просит указать в договоре купли-продажи сумму поменьше, чтобы ему не платить большой налог. Соглашаться на это — колоссальная ошибка. В такой схеме абсолютно все риски несёт только покупатель.

Почему соглашаться на занижение цены нельзя?

1. Судебный риск. Если сделка по какой-то причине будет оспорена в суде и признана недействительной, суд обяжет продавца вернуть вам деньги. Но вернут вам только ту сумму, которая официально прописана в договоре. Всё, что вы передали «в конверте» или под честное слово сверх этой суммы, вы потеряете навсегда.
2. Риск при последующей продаже. Если в будущем (в течение пяти лет) вы решите продать эту квартиру и для вас это будет уже вторая продажа недвижимости, вам придётся заплатить подоходный налог. Из-за того, что в вашем договоре купли-продажи была указана заниженная сумма, разница между ценой покупки и новой продажи окажется искусственно завышенной. Фактически вы из своего кармана оплатите ту налоговую экономию, которую когда-то «подарили» бывшему владельцу.
3. Проблемы с жилищным кредитом. Если для покупки вы планируете привлекать банковский кредит, учтите: банк выдаст деньги строго в размере той суммы, которая указана в официальном договоре купли-продажи. Покрыть «серую» часть за счёт кредитных средств не получится.