Дом без документов: в каких случаях самострой можно оформить, а когда его придется снести

Вопрос о легализации или принудительном сносе самовольно возведенных построек — одна из острых и актуальных тем, затрагивающих интересы и частных лиц, и государства. Законодательство Республики Беларусь предусматривает четкий регламент решения подобных ситуаций, предлагая два основных пути: узаконивание строения или его демонтаж. Выбор между этими вариантами напрямую зависит от комплексного анализа юридических аспектов и фактического состояния объекта.

Вместе с юристом Анастасией Макаревич поясняем все тонкости.  

Что такое самовольная постройка

– Нельзя говорить о «незаконной» постройке. Более корректным юридическим термином является «самовольная постройка». Это строение, возведенное без получения разрешительной документации. Т.е. отсутствуют соответствующие разрешения на строительство, согласования градостроительного плана земельного участка и прочие необходимые документы. Или же, когда постройка возведена с несоблюдением градостроительных норм и правил: например, нарушены отступы от границ участка, противопожарные или санитарные моменты, – поясняет специалист.

Сюда же можно отнести тот случай, когда на самовольно занятом земельном участке территория используется без законных оснований.

– Решение о судьбе самовольной постройки принимается, как правило, судом. Уполномоченные государственные органы (местные исполнительные и распорядительные) также могут инициировать процедуру, но окончательное решение о признании права собственности или об обязании снести часто остается за судебной инстанцией. Застройщик самостоятельно не может принять решение о легализации или сносе, – утверждает Анастасия Макаревич.  

Признание права собственности на самовольную постройку может быть в случае, когда строительство выполнено без нарушения градостроительных норм и существенных требований безопасности (самое важное, чтобы были законные права на землю). А также, если строительство велось на самовольно занятом участке, в этом случае суд может признать за вами право собственности только на строительные материалы.

Амнистия для строителей

– В Беларуси действует так называемая строительная амнистия. Указ Президента Республики Беларусь от 13 января 2025 г. № 10 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» (вступил в силу с 14.01.2025) продлил срок действия льготного порядка государственной регистрации объектов, строительство которых начато до 01.09.2022 года, до 1 января 2028 года, – напоминает юрист.

Основными условиями для применения «строительной амнистии» (упрощенный порядок легализации) можно назвать следующие. Первое — наличие прав на земельный участок: он должен был быть предоставлен до 1 сентября 2022 года.

– Второе — целевое назначение участка. Он должен быть предназначен для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства. Третье — место расположения. Данная амнистия, как правило, распространяется на строительство вне города Минска.

И, конечно, отсутствие существенных нарушений: как и в общем порядке, постройка не должна создавать угрозу безопасности, – заверяет специалист.

Не стоит забывать о преимуществах «строительной амнистии». В первую очередь не требуется разработка проектной документации и получение разрешений на строительство.

– Сюда же можно отнести факт упрощенной процедуры. Достаточно подать заявление в местный исполнительный или распорядительный орган, который принимает решение после осмотра постройки специальной комиссией.

Процедура легализации, как правило, включает обращение в соответствующие органы с заявлением, подготовку технического паспорта на постройку. При необходимости – получение заключения экспертов о соответствии нормам, получение разрешения на оформление, государственную регистрацию постройки в установленном порядке.

– В случае, если легализация постройки невозможна по объективным причинам (существенные нарушения, отсутствие законных прав на землю, нарушение прав третьих лиц), либо если собственник уклоняется от выполнения законных требований, уполномоченный орган может принять решение о принудительном сносе самовольной постройки, – отметила Анастасия Макаревич.

Когда могут снести?

В голове стоит держать основания для принудительного сноса: если за вами замечены существенные нарушения — например, постройка представляет серьезную угрозу жизни, здоровью людей, безопасности (возведена в охранной зоне, на линии электропередач, без учета несущих конструкций).

– Нахождение на чужом земельном участке: постройка возведена без согласия собственника земли и отсутствует возможность ее узаконить. Невозможность устранения нарушений: они настолько значительны, что их невозможно исправить без полной или частичной перестройки. Игнорирование предписаний: собственник не выполняет законные предписания об устранении нарушений или о сносе.

Затраты на снос, как правило, возлагаются на собственника незаконной постройки.

Решение о ликвидации зачастую принимается в судебном порядке, если собственник оспаривает его.

– С точки зрения юриспруденции, любая самовольная постройка создает правовую неопределенность и несет риски как для ее собственника, так и для окружающих. Вмешательство государственных органов направлено на восстановление законности, обеспечение безопасности и предотвращение потенциальных негативных последствий для общества и окружающей среды, – подытожила юрист.