Завещание или дарение? Почему квартира не всегда достаётся тому, кому её оставили

Квартира от покойной бабушки перешла в собственность к матери. А сын женщины начал подбивать её к оформлению этой квартиры на себя. Можно ли передать квартиру ребёнку так, чтобы он гарантированно не потерял её в будущем? Существует ли юридически безопасный способ оформить жильё без рисков и неожиданных последствий? С такими вопросами в редакцию МП обратилась постоянная читательница. На первый взгляд всё кажется простым: выбираем либо завещание, либо дарение. Однако на практике именно этот выбор чаще всего становится причиной горячих дискуссий.

Завещание удобно тем, что ничего не меняет здесь и сейчас. Мать остаётся полноправным собственником, может в любой момент передумать, переписать документ, отменить его вовсе. Но разве это гарантия для ребёнка?

Дарение выглядит радикальнее — и честнее. Сегодня подписали, зарегистрировали, и квартира уже принадлежит ребёнку. Но готова ли мать в этот момент действительно расстаться с правом собственности? А если отношения испортятся? А если ребёнок решит продать жильё или заложить его? Не слишком ли высокая цена за юридическую определённость?

И есть ещё один вопрос, о котором обычно предпочитают не говорить вслух: а что будет, когда в жизни ребёнка появится супруг или супруга? Может ли квартира внезапно перестать быть «личной» и превратиться в объект раздела? Закон вроде бы говорит однозначно — подаренное или унаследованное имущество не делится. Но что, если в квартиру вложат общие деньги, сделают дорогой ремонт, перепланировку, реконструкцию?

В формате рубрики МП «Юрист ответит» разбираемся в вопросе с адвокатом Могилёвской областной коллегии Ириной Ерошкевич.

Когда стоит оформлять завещание

Адвокат сразу отметила, что по завещанию недвижимость (квартира) переходит в собственность от матери к ребёнку только после смерти. Завещание можно отменить или изменить, пока завещатель (мать) жива. То есть до смерти матери, которая составила завещание на ребёнка, завещание ничего не меняет в правах на имущество.

— Если по завещанию мать передала квартиру только одному своему ребёнку, необходимо учитывать наследников первой очереди на обязательную долю. Наследниками на обязательную долю являются нетрудоспособные родители и супруг завещателя, а также его несовершеннолетние или нетрудоспособные дети. Независимо от содержания завещания они получают не менее половины доли, которая причиталась бы таким наследникам по закону, — подчеркнула юрист.

Дарение: мгновенная собственность — и новые риски

В отличие от завещания, по договору дарения недвижимость (квартира) переходит в собственность ребёнка сразу после официального удостоверения документа и регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе. По договору дарения мать теряет право собственности на квартиру, которую дарит своему ребёнку. При этом в договоре дарения можно прописать условие о сохранении за матерью права проживания в квартире — тогда без её согласия квартиру нельзя будет продать или подарить.

— Следовательно, при жизни мать может передать ребёнку принадлежащую ей на праве собственности квартиру только путём заключения договора дарения, — сказала в интервью Ирина Ерошкевич.

Личная собственность под угрозой брака

Что касается притязаний будущего супруга ребёнка, необходимо знать следующее.

— Имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них (ч. 1 ст. 26 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье). Таким образом, никаких прав на эту квартиру будущий супруг не имеет и иметь не будет.

Однако имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счёт общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и тому подобное), если иное не предусмотрено брачным договором (ч. 3 ст. 26 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье), — подытожила юрист.