Почему сдача жилья в аренду в Германии — не про пассивный доход

Год подходит к концу и многие из сограждан, подводя его итоги, с удовольствием поглядывают, например, на приобретенный дополнительный доход в виде сдачи жилья в аренду. Считая при этом, что так удобно и легко можно иметь этот «пассивный» доход везде. Но в той же Германии такой доход мало у кого есть, а если и есть, то он совсем не пассивный, а очень даже активный. То есть приходится попотеть, чтоб что-то с него получить.

Рынок арендного жилья в Германии — один из самых жёстко зарегулированных. Вы не можете просто дать объявление, подписать договор с приглянувшимися кандидатами и годами получать стабильный доход, повышая арендную плату в зависимости от ситуации на рынке. В Германии баланс прав сильно смещён в сторону арендатора, а возможности арендодателя ограничены. Любые проблемы с жильцом — задержки платежей, конфликты, расторжение договора — превращаются в долгий, нервный и дорогой процесс. Ошибка в выборе арендатора может обернуться многолетней проблемой.

Помню, хозяйка нашей первой квартиры попросила оплату за первый месяц и залог за квартиру еще до входа в жилье, выбранное нами по интернету. Объяснив это тем, что, если семья с ребенком зайдет в жилье и даже не будет потом платить месяцами, выставить их оттуда не сможет даже полиция. И это не страшилки арендатора, а реальность европейского рынка жилья.

К этим рискам добавляются высокие расходы на управление имеющейся недвижимостью: надо оплачивать управляющую компанию, тратиться на нужды муниципалитета, постоянно идут какие-то тяжбы с юристами, нужно регулярно проводить ремонт — как внутриквартирный, так и общедомовой. А еще жизнь собственника, решившего сдавать «лишнюю» недвижимость, отягощается тем, что никогда не смогут представить себе живущие за пределами ЕС, а именно —соблюдение нормативов.

Например, в Германии есть налог на дождевую воду: это когда крыша скроена не по тем нормативам и с нее стекает в городскую канализацию больше, чем положено дождевой воды.  Эти расходы нередко «съедают» значительную часть арендного дохода, особенно если вы сдаете небольшую квартиру, где квартплата сама по себе невысока.

Важный рыночный момент: квартира, уже сданная в аренду, обычно стоит на 15–25 % дешевле, чем аналогичная, но пустая. Причина проста — покупатель принимает на себя существующий договор аренды, ограничения по повышению аренды и риски, связанные с конкретным жильцом.

Покупка пустой квартиры «под сдачу» тоже выглядит привлекательно только на бумаге. На практике арендодатель сразу попадает под весь массив регулирования — арендную плату нельзя повышать, несмотря на инфляцию или, например, улучшенный вид жилья, расторгнуть договор арендодатель имеет право только в экстремальных ситуациях и задержка оплаты даже к ним не относится.  

Таким образом, арендное жильё в Германии — это сложная, зарегулированная деятельность, требующая опыта, расчёта и финансового запаса. Она подходит профессиональным инвесторам, которые понимают риски и умеют с ними работать, но совершенно не рассчитана на случайных игроков или людей, рассчитывающих на «тихий доход без головной боли».