Покупать или ждать? Что происходит с ценами на жилье в Минске

Инвестиции в столичную недвижимость давно стали трендом для наших соотечественников с достатком. Спрос всегда рождает предложение, поэтому цены, которые и так зашкаливают, судя по статистике, не собираются снижаться. Минский «квадрат» продолжает расти.

При этом цена квадратного метра растет как в новостройках, так и на «вторичке». Это связано с целым рядом факторов. Один из них — продолжающаяся миграция трудовых ресурсов в столицу, где возможностей для заработка намного больше, чем в регионах. В настоящее время доля закрытых сделок с покупателями из регионов приближается к одной четверти от всех тех, которые завершились заключением договора купли-продажи. Эксперты утверждают, что доля «понаехавших», купивших квартиры в Минске, как минимум в полтора раза выше, потому что они уже достаточно продолжительное время проживали в съемном жилье. Это как раз и отражает реальный уровень миграции населения из регионов в Минск. «Разгуляться» на рынке недвижимости всем, кому она нужна, есть где, поскольку строительство новостроек продолжается, несмотря на его анонсированное сокращение непосредственно в Минске и рост строительства жилой недвижимости в городах-спутниках.

Тем не менее спрос именно на столичную недвижимость продолжает расти, а предложение с ним не справляется, что, в конечном итоге, провоцирует рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках.

Еще один фактор, влияющий на стоимость столичного «квадрата», — снижение обменного курса доллара. Статистика показывает, что рост курса доллара в совокупности с не очень доступными кредитами на протяжении 2014 – 2016 годов способствовали снижению цен. Но в 2017 году снижение в разы процентных ставок по кредитам привело к постепенному росту цен, которое продолжалось до 2020 года. После непродолжительного проседания с конца 2022 года и по настоящее время цены продолжают свой рост, а средняя стоимость квадрата по совершенным в мае текущего года сделкам на «вторичке» составила 1700 долларов. Это значит, что за последний год цена «квадрата» на вторичном рынке выросла на 14%, в том числе, за пять месяцев текущего года — на 7%. Сейчас же мы наблюдаем, что доллар падает, а кредиты, по крайней мере, от Беларусбанка, станут доступнее, поскольку это связано с поддержкой строительной отрасли национальной экономики.

Интересной особенностью столичного рынка жилой недвижимости является то, что невзирая на рост цен, по итогам 2024 года зафиксирован рекордный показатель закрытых сделок, в результате которых новых хозяев обрели около 20 тысяч квартир.

Но пять месяцев этого года показали несколько иные результаты: совершено немногим более 6,5 тысячи сделок, что по сравнению с прошлым годом примерно на 1,5 тысячи меньше. Падение продаж связано с ростом цен.

Казалось бы, цены должны вот-вот пойти вниз. Но этого не произойдет, поскольку кредиты всё равно остаются более-менее доступными, что позволяет потенциальным покупателям брать заемные средства, тем более, что средняя сумма кредита на сегодняшний день находится на уровне 140 тысяч рублей, что на 15 тысяч больше, чем год назад.

Второй причиной того, что не стоит ожидать снижения цен, можно считать продолжающееся падение обменного курса доллара, поскольку цены на недвижимость все равно «привязаны» к американской валюте. Застройщики, в связи с этим, как и продавцы на «вторичке», повышают цены, чтобы компенсировать снижение курса доллара.

Высокий спрос и ограничение предложения также сыграют в пользу роста цен. Против роста цен сможет сыграть только предел покупательной способности потенциальных покупателей, но на помощь им пришел Беларусбанк, снизивший ставки по кредитам на недвижимость.

Сохранение текущей ситуации никак не поспособствует снижению цен нынешним летом или в начале осени, как это прогнозировал и я в своих прошлых материалах. Если курс доллара будет идти вниз, а кредиты останутся доступными, то снижения цен ранее начала следующего года ждать не стоит.