Как из пушек палят по обывателям «пугающими» новостями агентства недвижимости: «В ближайшее время количество продаж квартир в столице Беларуси может сократиться на 2-3% из-за Указа «О порядке выдачи документов и совершения действий»… «Из-за того, что отчуждение имущества на территории Беларуси должно происходить или в присутствии собственника, или на основании доверенности, оформленной в нашей стране, предложение объектов недвижимости снизится, а их стоимость увеличится».

В хитросплетениях белорусского рынка недвижимости разбирались Ольга Селезнёва и Владимир Орехов.

Селезнёва: Владимир, как ты считаешь, насколько правы те, кто предрекает снижение предложения на рынке недвижимости из-за указа и как следствие — рост стоимости белорусской недвиги?

Орехов: Для наших агентств недвижимости любое событие, так или иначе «разогревающее» этот рынок и оказывающее влияние (прямо или косвенно) на его активность, — благо. В таких случаях им даже не надо придумывать какие-то маркетинговые ходы для привлечения клиентов. Достаточно просто за уши притянуть какой-то факт к рынку — и все, клиент созрел и испуганный бежит к ним за покупкой квартиры.

На самом деле нет совершенно никаких фактов, которые бы говорили нам о том, сколько квартир «зависнет» из-за опубликованного указа. Думаю, не ошибусь, если предположу, что он (указ) вообще никак не повлияет на отчуждение имущества в стране. Если за рубежом и осели продавцы с документами, оформленными там же, за рубежом, то их доля в общем объеме рынка — минимальная, я бы даже сказал — микроскопичная. В конце концов, рынок недвижимости — не атомная бомба; это не атом, здесь арифметическая погрешность никакого влияния ни на что не оказывает. А когда при анализе нет никакой конкретики (к примеру, доля квартир, реализуемых в стране по доверенности), то и относиться к такому анализу следует как к хотелкам и придумкам агентств.

Селезнёва: Тогда чем можно объяснить тот факт, что июль-август стали рекордными в истории Беларуси по количеству сделок с недвижимостью? Причем одновременно произошел и рост «квадрата» на 0,4-0,6% в сравнении с первым летним месяцем, а если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, квадратный метр вырос вообще на 10-12%, особенно в новом жилье. Неужели весь этот рост произошел из-за скупающих на корню нашу недвижимость россиян и бегущих от войны граждан Украины?

Орехов: Если ты отмотаешь время вспять, то увидишь: «рекорды» с покупками квартир в Беларуси начались с весны-лета прошлого года, когда не было не только речи, но даже мыслей о нынешнем указе, как и о гражданах России и Украины, которые якобы оказывают влияние на наш рынок недвижимости. При этом Национальное кадастровое агентство едва ли не ежемесячно все это время регистрировало «национальные рекорды» купли-продажи квартир, если не в регионах, то в столице точно.

Считаю, что единственным виновником активности нашего рынка недвижимости являются валютные депозиты граждан, ставки по которым снизились с начала СВО как раз до уровня арифметической погрешности. Мы об этом уже, кстати, писали, из-за чего некоторые банки на нас очень обиделись. Но факт остается фактом — процент по отзывным вкладам в банках снизился до 0,1-0,2%, по безотзывным — до 1,2-1,5% (и это в лучшем случае, при «длинных» депозитах). Удивительно, что ставки не достигли отрицательных значений, при которых банк попользовался бы твоими деньгами, а в благодарность за это вернул тебе меньше, чем ты положил на счет. Для ЕС такая картина — обычное дело.

Селезнёва: Получается, что народ просто перенес валюту из банков к продавцам квартир. Из-за чего доля валютных вкладов к общему объему депозитов у нас также рекордно снизилась. Может, по этой же причине и курс доллара вырос. Лежали себе тихо евро и доллары на депозитах, никого не трогали, а затем их вбросили на рынок, который придавил белорусскую валюту…

Орехов: Не думаю, что это именно так. В конце концов, наш рубль — в фарватере рубля российского: тот вырос — и мы едва не день в день пошли в рост; там упал — и наш следом. А если что-то не совпало — банки сделают в течение дня требуемую коррекцию. Рост цен происходит обычно на инфляционных ожиданиях. Недвижимость — один из главных инструментов спасения денег от обесценения и получения какого-то профита. Тут арифметика нехитрая. На этапе котлована вкладываешь в квадратный метр по 900-1000 условных единиц. А спустя пару лет (белорусские строители строят быстро), к моменту сдачи дома в эксплуатацию, «квадрат» стоит уже 1350-1400 долларов. Это 35-40% доходности за 24 месяца. Никакой банк и близко не даст тебе подобных процентных ставок по депозитам. А если ты еще сколько-то вложишь в ремонт квартиры, доходность вырастет еще больше. Два года назад вложил 40-45 тысяч у. е. за условные 46-50 квадратных метров, а сегодня продаешь построенную квартиру за 90-100 тысяч. И по новой вкладывай. Теперь — сразу на две квартиры, потом — на четыре и т. д. Деньги — к деньгам.

Селезнёва: Видимо, по этой причине застройщики, когда у них интересуешься объектами, спрашивают: «Вы для себя или в качестве инвестиции?» Практически во всех ЖК сдаются жилые помещения в аренду: студии в 30-40 квадратных метров по 600-1000 долларов в месяц. Если у тебя с десяток (или больше) таких квартир, это тоже неплохой «депозит»…

Орехов: Еще бы… Мне кажется, у нас формируется этакая венецианская модель в части владения недвижимостью. В Венеции, как известно, вся недвижимость принадлежит 600 семьям. Понятно, что у нас такого не будет, но по совокупной стоимости квартир — очень даже. К примеру, 50% стоимости жилфонда столицы будет принадлежать условным 600 белорусским семьям. Нашим (а не венецианским) дожам.

Селезнёва: Осталось лишь определиться, сколь долго мы будем ставить «рекорды» в торговле недвижимостью? В России, после того, как в августе повысились ставки по ипотечным кредитам (до 11-12%), продажи недвижимости рухнули. А у нас по-прежнему цифры только растут…

Орехов: И будут расти, пока у населения на руках будут свободные средства. Они иссякнут — и у нас продажи упадут. Надеюсь, этого не произойдет.