Квартирный вопрос: ждать ли снижения цен на жилье в столице

Август должен показать, начнут ли оправдываться прогнозы относительно серьезных изменений на рынке жилой недвижимости Минска. По самым различным причинам уже который месяц ожидали обвала цен на фоне снижения продаж, но итоги июля показали обратное: второй летний месяц по количеству сделок оказался «урожайней» первого (по опубликованной статистике прирост по сделкам составил 5%).

Что с ценами?

Логично, что с увеличением количества сделок выросла в июле и средняя цена «квадрата». Рост показал 2% или 30 долларов. Если говорить о средней стоимости проданной в июле квартиры в Минске, то она составила 88 тысяч долларов, а в начале августа перешагнула 89 тысяч.

Рост и в первом, и во втором случае произошел за счет самых «ходовых» на рынке однокомнатных квартир, которые в среднем подорожали почти на 2000 долларов или на 4%. Это с учетом того, что рост продаж «однушек» увеличился нынешним летом по сравнению с весной и достиг 44% от общего количества сделок. Весной лидировали двухкомнатные квартиры.

Такое явление свидетельствует о переориентации спроса, которая, скорее всего, стала вынужденной. Дело в том, что на фоне роста цен покупатели, которые хотели ранее приобрести двухкомнатную квартиру, вынуждены были остановиться на однокомнатной.

Двухкомнатные квартиры не изменились в цене, которая так и осталась на уровне 1670 долларов за квадрат.

Трехкомнатные квартиры незначительно подорожали. «Плюс» составил 20 долларов, а цена квадрата достигла 1600 долларов.

Квартиры в каких домах оказались наиболее востребованными

Больше всего квартир было продано в 9-ти этажных панельках 70 — 90-х годов постройки — 490 или 33%. Объяснить это можно тем, что такие дома находятся практически во всех районах Минска, поэтому покупатель просто вынужден покупать именно там, если рассматривает вторичный рынок.

Столько же квартир продано в относительно «свежепостроенных» домах моложе 2011 года — также 490. 280 из них продано в домах возрастом до 5 лет.

По сравнению с первым полугодием минувшего года, меньше стало продаваться жилья в новостройках. Это можно объяснить тем, что такие квартиры ввиду высокой цены интересны ограниченному кругу покупателей.

Приблизительно на одном уровне с новостройками (около 18% от общего количества сделок) начали продаваться квартиры в «хрущевках» 1960-х годов постройки. Что касается количества продаж таких возрастных квартир, то оно остается неизменным на протяжении последнего десятка лет. Так происходит потому, что покупатели ищут и находят наиболее сбалансированные по цене квартиры. Неоспоримый плюс «хрущевок» ещё и в том, что там сделаны капремонты, заменены трубы и канализация, презентабельно выглядят подъезды, сделан приличный ремонт предыдущими владельцами, а комнаты там, как правило, изолированные.

Что может показать август

Несмотря на то, что неделю назад увеличились процентные ставки по наиболее востребованному кредиту на «вторичку», существенных изменений мы пока не увидим. Этому есть несколько причин. На них и остановимся.

Первая: повышение процентных ставок по кредитам на приобретение жилья на общих основаниях было ощутимым, но не настолько критичным, чтобы с рынка ушло значительное количество покупателей. Если же кто-то задумал приобрести жилье, то он сделает это, потому что рост ежемесячных платежей по кредиту на пару-тройку сотен белорусских рублей вряд ли остановит потенциального покупателя, особенно на фоне увеличивающихся доходов.

Вторая причина кроется в том, что по кредитным предложениям можно рассмотреть варианты во многих банках, где вполне реально подыскать приемлемый.

Снижение количества сделок в августе вполне вероятно, но вряд ли оно будет настолько значительным, чтобы сказаться на цене.

Если же обратиться к статистике, то можно увидеть, что в последние годы в августе рынок оживал, несмотря на цены. Причем количество сделок в августе по сравнению с июлем было большим примерно на 15%. В случае, если так будет и сейчас, то мы сможем увидеть новый рост цен вместо ожидаемого на протяжении последних месяцев снижения.

Так что реальную картину покажет статистика за август, который закончится через считанные дни.