Белорусам рассказали, как действовать, если после покупки квартиры в ней остался арендатор

Процедура покупки квартиры, увы, проходит гладко не у всех. Подвох может ждать там, где его быть не должно. Иногда белорусы сталкиваются с ситуацией, когда купленные квадратные метры уже заняты арендатором предыдущего владельца.

Юристы говорят, что в такой ситуации стоит понимать: если договор найма зарегистрирован, покупатель может заранее узнать об этом через лицевой счёт, который продавец обязан предоставить.

Но бывают случаи, когда договор с арендатором расторгнут, а он «забыл» выехать или не может по личным причинам, либо квартира сдавалась без официального оформления. Ситуация спорная и неоднозначная. Какие аргументы помогут новому собственнику при выселении арендатора?

В рубрике МП  «Юрист ответит» в вопросе разбираемся с аттестованным юристом, руководителем юридической компании Алёной Матиевич.

Возможно ли выселить арендатора после покупки квартиры?

И сразу юрист отметила, что отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь.

В сложившейся ситуации выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, при этом в качестве основания к выселению, в зависимости от конкретных обстоятельств, будут являться:

• абзац второй пункта 1 статьи 79 ЖК (граждане, самоуправно занявшие жилое помещение) — при отсутствии договора найма жилого помещения;
• абзац седьмой пункта 1 статьи 79 ЖК (наниматель жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи — в случае прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения) — при наличии ранее действовавшего и расторгнутого договора найма жилого помещения, — отметила белорусский юрист.

Где узнать, есть ли договор найма у арендатора?

Юрист рекомендует обратить внимание на тот факт, что договор найма жилого помещения частного жилищного фонда считается заключенным только в случае его регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах (исполкоме, администрации района в городе).

— Нужно обязательно помнить, что самостоятельно производить выселение (выбрасывать вещи, менять замки) либо оказывать неправомерное давление на арендатора (угрожать, применять силу) ни в коем случае нельзя. Подобные ситуации приводят к конфликтам и дальнейшим претензиям уже в адрес, казалось бы, добросовестного владельца. Необходимо пройти установленный законодательством путь, при этом постоянно напоминая задержавшемуся жильцу о необходимости освобождения помещения, указывая на дальнейшие расходы, которые у него возникнут как в связи с судом, так и в ходе принудительного выселения органами принудительного исполнения, — предупредила юрист.

Смена хозяина не расторгает договор аренды?

Совсем другая ситуация, когда вы приобрели квартиру с арендатором, с которым предыдущим владельцем был заключен договор найма жилого помещения и на момент перехода права собственности на жилье он был действующим.

— Согласно пункту 1 статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, выселить такого арендатора можно только по соглашению сторон, истечению срока аренды либо в судебном порядке при нарушении им условий договора, — отметила Алёна Матиевич.