Хватит ли на двушку, если дорого продать однушку – ответил эксперт

На вторичном рынке Минска большинство сделок — это не покупка с нуля, а цепочка «продать свою однушку → добавить → купить двушку». Realt посчитал по реальным сделкам сентября, сколько сегодня нужно доплатить за дополнительную комнату и почему даже владельцам жилья переезд становится не по карману.

В сентябре в продаже в Минске было около 1500 однокомнатных, 1730 двухкомнатных и 1660 трехкомнатных квартир. Но сделки распределяются иначе: 440 с однушками и 455 с двушками — вместе это около трех четвертей всех продаж. Трешек продали около 230, четырехкомнатных — несколько десятков. Таким образом, на одну проданную однушку приходится 3–4 в продаже, тогда как у трешек — более семи, у четырехкомнатных — почти пятнадцать.

Основной поток сделок

Основной поток сделок проходит в диапазоне 70–120 тыс. долларов, самый массовый — 80–90 тыс. Ниже 60–70 тыс. выбор формально есть, но часто это первый этаж, старый дом, маленькая площадь или необходимость ремонта. После 150–200 тыс. покупателей становится заметно меньше, хотя выбор шире.

Главный вопрос для владельца однушки — не сколько стоит двушка, а сколько нужно добавить. По сентябрьским сделкам: средняя однокомнатная в панельном доме 1970–1999 годов стоит около 78 тыс. долларов, двушка в таком же жилфонде — порядка 100 тыс. Доплата — около 22 тыс. Переезд из хрущевки в более позднюю панельку — примерно 25 тыс.

Однако если хочется не только дополнительную комнату, но и дом поновее, арифметика резко меняется. Двушка 2000–2010 годов стоит в среднем 124 тыс. — доплата уже 46 тыс. А квартира 2011–2020 годов — 142–143 тыс., то есть после продажи однушки нужно найти около 64 тыс. долларов.

На растущем рынке ожидание не помогает: своя квартира дорожает, но желаемая двушка может дорожать быстрее, и разрыв увеличивается. Семья, которая несколько лет назад не собрала 20 тыс., сегодня может столкнуться с необходимостью доплаты в 30–40 тыс. Это одна из причин снижения количества сделок.

Обменять можно, если осторожно

Для продавца однушки ситуация двойственная: продать ее можно быстро и дорого, но если это часть цепочки, важно считать разницу до выхода на рынок. Покупку взамен лучше воспринимать как два параллельных процесса, чтобы совместить их по времени.

Вывод: рост цен на жилье бьет не только по покупателям первой квартиры. Даже собственники все чаще оказываются в ситуации, когда их квартира дорожает медленнее, чем необходимая доплата. Если речь только о дополнительной комнате в похожем доме, доплата составляет 20–25 тыс. долларов. Желание переехать в более современный дом увеличивает ее до 40–60 тыс. и выше. Для многих семей главным ограничением становится именно размер этой разницы, а не полная стоимость новой квартиры.