Цены на жилье в Минске пробили 2500 долларов за метр — в Нацбанке дали совет инвесторам

К сентябрю 2026 года цены предложения на квартиры в Минске обновили исторические максимумы, пробив отметку в 2500 долларов за квадратный метр. Покупать ли квартиру как инвестицию сегодня или выбрать более консервативные инструменты? Своими оценками поделился первый зампред Правления Нацбанка Александр Егоров.

Долгосрочная доходность минского метра

По словам Егорова, долгосрочно минский метр отлично справляется с защитой капитала и обгоняет инфляцию.

«За последние 20 лет, начиная с 2005 года, реальный прирост стоимости квадратного метра, полностью очищенный от инфляционных издержек, составил около 125%. Это в среднем уверенные 4% реальной годовой доходности в валюте. Это даже без учета денег, которые можно было бы получать от аренды. И к сентябрю 2026 года цены предложения в Минске обновили исторические максимумы, пробив 2500 долларов за квадрат», — отметил первый зампред Правления Нацбанка.

Однако покупка актива на исторических пиках после длительного безоткатного роста всегда сопряжена с риском коррекции. Рынок цикличен, и консервативный подход требует учитывать эту опасность.

Аренда или депозит: сравнение доходности

Рассмотрим стандартную готовую однушку в Минске с хорошим ремонтом стоимостью около 300 тысяч рублей. Если сдать её в аренду после уплаты фиксированного налога и с учетом месяца простоя на поиск жильцов, чистая доходность составит около 4,5% годовых.

«А теперь смотрим на безотзывные рублевые вклады. Ставки сегодня находятся на уровне 12-14% годовых. То есть депозит обгоняет бетон», — констатировал Егоров.

Однако, по его словам, нужно учитывать и рост стоимости самой квартиры.

«В этом случае при росте стоимости метра в рублях на 9-10% в год доходность сравняется. Понятно, что здесь важно оценивать риски, но потенциально можно получить выгоду, сопоставимую с депозитом», — пояснил он.

Стратегия покупки на котловане: красиво, но не пассивно

Теоретически более привлекательным выглядит вариант покупки квартиры на этапе строительства с последующим ремонтом и перепродажей или сдачей в аренду.

«Да, купив стройку на старте за 180 тысяч рублей и вложив еще 70 тысяч в хороший ремонт, вы на выходе получите актив, за те же 300 тысяч, но потратив только 250 тысяч. Ваша капитализация, бумажная прибыль составит около 50 тысяч рублей. Это плюс 20% вложенному капиталу. Красиво? Очень», — признал Егоров.

 Однако это уже не пассивные инвестиции, а полноценный активный бизнес с серьезными скрытыми рисками.

«Вы берете на себя серьезные скрытые риски. Риск превышения сметы ремонта. Материалы могут подорожать. Риск задержки сроков сдачи дома застройщиком. В этот период, а это может быть 2-3 года, ваши деньги заморожены. Это мертвые деньги, они не приносят дохода. Их съедает инфляция», — предупредил первый зампред Правления Нацбанка.

По его словам, депозит в этом смысле гораздо проще.

«В то время как депозит уже приносил бы сложные проценты. Отправление депозитом — это 15 минут в приложении банка на телефоне. А контроль стройки, приемка квартиры, закупка черновых материалов, поиск адекватных бригад, исправление их косяков— это полноценная вторая работа. Вы эту бумажную прибыль с 20% буквально отрабатываете собственным временем и нервами», — сказал Егоров.

Диверсификация и личная готовность к рискам

Главное правило инвестора, напомнил Егоров, — нельзя класть все яйца в одну корзину.

«Логичная стратегия сегодня – разместить часть свободного капитала на безотзывном вкладе в белорусских рублях, фиксируя высокую ставку, а оставшуюся часть уже инвестировать в недвижимость, если вы готовы принять все связанные с этим риски», — резюмировал он.