Можно ли продать или завещать арендную квартиру в Беларуси: важный нюанс
Выкупил арендную квартиру — и сразу продать ее не получится? Многие белорусы уверены, что после покупки такого жилья становятся полноправными хозяевами без ограничений. Но на практике есть важный нюанс, из-за которого сделки могут оказаться невозможными. Можно ли подарить, завещать или сдать выкупленную арендную квартиру? Проведём расследование.
На вопросы в рубрике МП «Юрист ответит» дала разъяснение адвокат с восьмилетним стажем, заведующая юридической консультацией Добрушского района Виктория Романчикова.
Сразу надо понимать: вопросы выкупа арендного жилья в Беларуси регулируются специальными указами Президента — №37 от 13 февраля 2023 года (для военнослужащих) и №38 от 27 января 2025 года «Об особенностях предоставления и использования арендного жилья» с учетом изменений от 19 июня 2025 года.
Спойлер: выкупив арендное жилье, белорусы становятся его собственниками и получают законное право распоряжаться им по своему усмотрению.
Адвокат Романчикова подчеркивает, что право собственности возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (далее — регистрирующий орган).
— В соответствии со ст.136 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), ст.210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) собственники жилых помещений осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением, — сказала юрист.
Продать, подарить или сдать? Что на самом деле может делать владелец арендной квартиры
Собственники жилых помещений имеют право в порядке, установленном законодательством, отчуждать, предоставлять белорусам по договору найма либо в безвозмездное пользование, предоставлять организациям по договору аренды, отдавать в залог, осуществлять переустройство и (или) перепланировку, а также сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и совершать иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не причиняющие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие прав и законных интересов других граждан и организаций.
— Однако возможность совершения таких сделок напрямую зависит от условий, на которых оформлялся выкуп, и наличия действующих обременений, — сказала эксперт.
Пока рассрочка на недвижимое имущество полностью не выплачена, в отношении него наложено ограничение (обременение). Поэтому любые сделки с таким имуществом до полного погашения долга запрещены. Отчуждение приобретателем арендного жилья допускается после полного погашения его стоимости.
Приобретатель вправе выплатить стоимость выкупленного арендного жилья досрочно.
Так можно ли подарить выкупленное арендное жильё?
Соответственно, совершить сделку с выкупленным арендным жильем (продать, подарить, обменять) собственник сможет только после того, как полностью выплатит за нее всю денежную сумму и снимет обременение на это жилое помещение в регистрирующем органе.
Продажа
Согласно ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п.1).
Продать выкупленное арендное жилье собственник вправе любому лицу в порядке, определенном законодательством. При этом стоимость объекта недвижимости устанавливается им самостоятельно. Цена свободная (договорная).
Дарение
В силу ст.543 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п.1).
Справочно: договор дарения всегда носит исключительно безвозмездный характер.
При дарении право собственности на выкупленное арендное жилье перейдет к новому собственнику (одаряемому) при жизни дарителя (собственника арендного жилья).
Даритель вправе оставить за собой или другими гражданами право пользования (проживания)
жилым помещением. Такое существенное условие должно содержаться непосредственно в самом договоре дарения (п.4 ст.543 ГК).
В договоре дарения также может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п.3 ст.549 ГК).
Обмен
В соответствии со ст.76 ЖК собственники жилых помещений частного жилищного фонда с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов, бывших членов их семей, иных собственников этих жилых помещений и членов, бывших членов их семей, а также иных граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования этими жилыми помещениями, на основании договора мены вправе произвести обмен жилых помещений с соблюдением требований, установленных законодательными актами.
При удостоверении договора об отчуждении жилого помещения нотариус истребует письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, а также письменное согласие иных лиц, которое в соответствии с законодательством необходимо для отчуждения жилого помещения.
Завещание
Свобода завещания регламентирована ст.1041 ГК.
Белорус может завещать все свое имущество или часть его одному либо нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам.
Справочно: Это волеизъявление завещателя, а его воля считается законом.
Собственник вправе в любое время составить завещание (и до полной оплаты за выкупленное им арендное жилье), указав в нем наследником (наследниками) любое лицо (лиц) по своему усмотрению. При удостоверении завещания предоставление нотариусу правоустанавливающего документа на недвижимое имущество не требуется.
Справочно: К наследникам перейдет не только выкупленное арендное жилье, но и обязанность выплатить государству оставшуюся часть денежной суммы (долга).
Завещатель вправе в любое время отменить сделанное им завещание в целом либо изменить его путем отмены, изменения или дополнения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений, сделав новое завещание (п.1 ст.1049 ГК).
Найм
Согласно ст.50 ЖК договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Собственник выкупленного арендного жилья может быть наймодателем жилого помещения, т.е. сдать внаем жилое помещение с ежемесячной уплатой им подоходного налога.
Справочно: Нанимателем может быть только гражданин. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, определенный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено ЖК.
— В силу п.1 ст.53 ЖК договор найма жилого помещения и дополнительные соглашения к нему в отношении жилых помещений частного жилищного фонда заключаются в письменной форме и считаются заключенными с даты их регистрации районными, городскими, поселковыми, сельскими исполнительными комитетами, местными администрациями районов в городах либо по их решению организациями, осуществляющими учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (РСЦ), — подытожила эксперт Виктория Романчикова.
