В каком случае можно выписать человека из квартиры, пояснила адвокат

«Он давно здесь не живёт, квартира моя, почему я не могу его выписать?» С таким вопросом собственники квартир обращаются достаточно часто. Человек может годами не проживать в квартире, не участвовать в оплате коммунальных услуг, фактически иметь другое место жительства, но при этом оставаться зарегистрированным по месту жительства.

Можно ли в такой ситуации снять его с регистрационного учёта без его согласия? Да, но не во всех случаях и не только потому, что человек давно не живёт в квартире.

Вопросы утраты права пользования жилым помещением и выселения регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь и зависят прежде всего от того, на каком основании человек приобрел право пользоваться жильём.

Разбираемся вместе с адвокатом Минской областной коллегии адвокатов Татьяной Кожемяченок.

Регистрация — это еще не право собственности

Начнем с важного. Регистрация по месту жительства сама по себе не делает человека собственником квартиры.

Если гражданин зарегистрирован в квартире, но доли в праве собственности на нее не имеет, это еще не означает, что он приобрел право собственности на квадратные метры.

Но и обратная ситуация неверна:

«Раз квартира моя, значит, я могу просто снять любого зарегистрированного человека с регистрации».

Нет. Если за человеком сохраняется право владения и пользования жилым помещением, собственник не может прекратить это право одним своим заявлением.

В спорной ситуации вопрос может потребовать судебного разрешения.

Член семьи собственника давно уехал. Можно ли признать его утратившим право пользования?

Да, в определенных случаях.

Согласно п. 6 ст. 139 Жилищного кодекса Республики Беларусь, если член семьи собственника, который не имеет доли в праве общей собственности на жилое помещение, выбыл в другое место жительства, он может быть признан судом утратившим право владения и пользования этим жилым помещением.

Именно здесь имеет значение не сам факт отсутствия человека в квартире, а вопрос: действительно ли он выбыл в другое место жительства или его отсутствие носит временный характер?

Что может иметь значение для суда?

В подобных спорах оценивается совокупность обстоятельств. Например:

• когда человек фактически выехал из квартиры;
• по какой причине он выехал;
• является ли его выезд временным или постоянным;
• где он фактически проживает;
• перевез ли он личные вещи;
• пользуется ли спорной квартирой;
• участвует ли в расходах по ее содержанию;
• сохраняет ли намерение вернуться и проживать в квартире;
• имеет ли другое постоянное место жительства;
• предпринимал ли собственник или сам гражданин какие-либо действия, свидетельствующие о прекращении проживания.

Поэтому отсутствие оплаты коммунальных услуг — это важное доказательство, но не самостоятельное основание для утраты права пользования.

Что делать, если человек — бывший член семьи собственника?

Здесь ситуация иная. Например, супруги развелись, квартира принадлежит одному из них, а второй супруг доли в квартире не имеет.

Согласно п. 5 ст. 139 ЖК, бывшие члены семьи собственника, не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, утрачивают право владения и пользования этим жилым помещением, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Поэтому в такой ситуации необходимо сначала установить:

1. является ли гражданин бывшим членом семьи собственника;
2. имеет ли он долю в праве собственности;
3. заключен ли брачный договор;
4. имеется ли письменное соглашение о порядке пользования квартирой;
5. сохраняется ли за ним право пользования в силу иных норм законодательства.

Сам факт регистрации после развода не превращает бывшего супруга в собственника и не означает автоматически сохранение за ним права пользования квартирой. Но и здесь нельзя применять одну формулу ко всем случаям.

Если квартира была приватизирована

Есть категории граждан, которых законодательство защищает значительно сильнее.

Например, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но не участвовали в приватизации, имеют специальные гарантии.

Аналогичные специальные правила установлены для определенных членов семьи собственника жилья, которое было построено, реконструировано или приобретено с государственной поддержкой.

Поэтому перед обращением в суд необходимо выяснить историю приобретения квартиры.

А если человек вообще не является членом семьи?

Тогда необходимо установить основание, на котором он приобрел право владения и пользования квартирой.

Это может быть:

• договор найма;
• безвозмездное пользование;
• соглашение о порядке пользования;
• сохраненное право пользования при отчуждении квартиры;
• иные основания, предусмотренные законодательством.

И только после определения этого основания можно правильно выбрать способ судебной защиты.

Поэтому иск с формулировкой «прошу выписать человека из квартиры» далеко не всегда является юридически правильным.

В зависимости от ситуации может потребоваться требование:

• о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением;
• о выселении;
• либо иное требование, соответствующее конкретным обстоятельствам.

Когда речь идет именно о выселении?

Выселение — это уже другой правовой механизм. Статья 89 ЖК регулирует выселение по требованию собственника определенных членов и бывших членов его семьи и других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением.

В частности, бывшие члены семьи собственника, не имеющие доли в праве общей собственности, по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено брачным договором, письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением либо законодательными актами.

Что делать, если человек просто зарегистрирован, но никогда фактически не проживал?

Это отдельная ситуация. Здесь может возникать вопрос не об утрате права пользования, а о том, приобрел ли гражданин такое право вообще.

Именно поэтому перед подготовкой иска необходимо узнать не только «Кто зарегистрирован в квартире?», но и «На каком основании этот человек получил право владения и пользования квартирой?». Это один из ключевых вопросов в таких делах.

Можно ли просто поменять замки и не пускать человека в квартиру?

Нет, если у него сохраняется право пользования жилым помещением.

Самостоятельно лишать человека доступа в жилое помещение, выносить его вещи или иным способом фактически осуществлять «выселение» собственнику не следует.

Если право пользования прекращается в судебном порядке, необходимо дождаться вступления решения суда в законную силу и обеспечить его исполнение в установленном законом порядке.

А как после суда снимают человека с регистрации?

В бытовой речи мы говорим «выписать». Юридически правильнее говорить о снятии с регистрационного учета.

Если суд установил обстоятельства, влекущие прекращение права пользования жилым помещением, вступившее в законную силу судебное решение используется для совершения соответствующих регистрационных действий.

Поэтому в иске необходимо правильно определить основное материально-правовое требование, которое должно быть разрешено судом. Именно оно в дальнейшем создает правовое основание для регистрационного действия.

Что необходимо доказать собственнику?

В таких делах недостаточно просто представить документ о собственности на квартиру.

Обычно необходимо представить доказательства, позволяющие суду установить обстоятельства возникновения и прекращения права пользования.

В зависимости от ситуации это могут быть:

• документы о праве собственности;
• сведения о регистрации граждан в жилом помещении;
• документы о семейных отношениях и их прекращении; сведения о фактическом проживании;
• документы о другом месте жительства;
• переписка;
• документы о выезде;
• сведения об оплате либо неоплате расходов по содержанию жилья;
• показания свидетелей;
• другие доказательства, имеющие значение для дела.

Универсального набора доказательств нет

Он зависит от того, какое именно требование заявляется и по какой причине человек должен утратить право пользования.

Если человек зарегистрирован в вашей квартире и не хочет сниматься с регистрационного учета добровольно, это еще не означает, что ситуацию невозможно решить.

Но прежде чем обращаться в суд, необходимо ответить на три вопроса:

1. Имеет ли человек долю в праве собственности?
2. На каком основании он приобрел право владения и пользования квартирой?
3. Какие обстоятельства свидетельствуют о прекращении или утрате этого права?